隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，我國出現(xiàn)了大量的空心村和半空心村。各級地方政府，特別是縣區(qū)級地方政府，為了實施國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，盤活村集體閑置資產(chǎn)，復興古村落，委托文旅平臺公司承擔了開發(fā)農(nóng)文旅項目這一重要使命和工作目標。實踐中，如何做好這項工作，完成這個使命，使重資打造的農(nóng)文旅經(jīng)營項目能夠可持續(xù)的經(jīng)營，是平臺公司面臨的急需解決問題。

　　一、  首要的工作是科學選址

　　一邊是城鎮(zhèn)化，一邊是鄉(xiāng)村振興，城鎮(zhèn)化是主流，鄉(xiāng)村振興必然

是有選擇性的而非全部鄉(xiāng)村都振興，所以要選擇那些具備振興條件的村落實施“文旅+N”的開發(fā)，這是項目可持續(xù)經(jīng)營的先天條件，先天不足，后天必敗。

　　綜合的選址條件應包括：優(yōu)美的自然環(huán)境、便利的交通條件、深厚的歷史文化、悠久的民俗繼承、相對集中的可開發(fā)區(qū)域等。這些條件項下還會有更多的細分，如景區(qū)旁、近城區(qū)、古村落、可建設(shè)用地指標足，原住民具有參與意愿和能力等等。實操中要根據(jù)項目情況列出具體條件逐一判斷。

位于湖北省通山縣大畈鎮(zhèn)龍隱山和隱水洞景區(qū)間的隱水村康養(yǎng)項目

　　二、  以可持續(xù)經(jīng)營為檢驗標準實施策劃

　　對于項目策劃來說，如何利用好優(yōu)美的自然環(huán)境、便利的交通條件、深厚的歷史文化、悠久的民俗繼承等客觀存在實現(xiàn)引流，是首要考慮破解的問題，其次就是要設(shè)計“吃、住、行、游、娛、購”的內(nèi)容和體量，從而滿足業(yè)態(tài)平衡需要，這是個技術(shù)問題。目前，全國旅游目的地的六要素業(yè)態(tài)內(nèi)容和表現(xiàn)形式與技術(shù)手段基本雷同，也很容易被模仿甚至超越，項目與項目的區(qū)別重點是在地文化的差異化，所以深度挖掘在地文化并采用恰當?shù)男问浇o與表現(xiàn)和發(fā)揚光大是項目成功的關(guān)鍵，是項目生命力的體現(xiàn)。

　　社會學對文化的定義是：文化是一個普遍的社會現(xiàn)象，是人們長期創(chuàng)造形成的產(chǎn)物，同時又是一種歷史現(xiàn)象，是社會歷史的積淀物。

　　它不僅包括人類所創(chuàng)造的精神財富，如宗教、信仰、風俗習慣、道德情操、學術(shù)思想、文學藝術(shù)、科學技術(shù)、各種制度等，而且還包括了凝結(jié)在物質(zhì)之中又游離于物質(zhì)之外的，能夠被傳承的國家或民族的歷史、地理、風土人情、傳統(tǒng)習俗、生活方式、文學藝術(shù)、行為規(guī)范等。

　　深度挖掘在地文化，就是以區(qū)縣為區(qū)域，尋找其與眾不同的上述內(nèi)容，去其糟泊聚焦精華，通過建筑、環(huán)境、業(yè)態(tài)、活動、藝術(shù)呈現(xiàn)等再創(chuàng)作方式與手段表現(xiàn)出來。這個策劃過程就是項目定位立意塑魂的過程，它決定了項目的成敗。

位于四川省昭化區(qū)昭化鎮(zhèn)“天下第一山水太極”的水通壩村康養(yǎng)項目

　　三、  以合法合規(guī)為檢驗標準編制規(guī)劃

　　項目的定位和創(chuàng)意，需要以規(guī)劃的形式呈現(xiàn)出來供政府領(lǐng)導、平臺公司、投融資各方評估審議項目的可行性。準確表達項目策劃內(nèi)容，是項目規(guī)劃的基本要務，項目規(guī)劃的重要作用是在合法合規(guī)的框架下準確表達項目策劃內(nèi)容，確保項目建成后具有合法性，形成平臺公司等投資人的有效資產(chǎn)。

　　空心村的規(guī)劃按照深度劃分包括概念性規(guī)劃、初步設(shè)計規(guī)劃、詳細性修建規(guī)劃。如果概念性規(guī)劃成果能夠做到可用于指導詳規(guī)，則可以省略初步設(shè)計規(guī)劃。每個階段均需要政府有關(guān)部門予以審核確認，只有合法合規(guī)的規(guī)劃成果才具有實施性。

位于四川省劍閣縣雙旗美村的民宿集群項目

　　四、  以可落地運營為檢驗標準論證規(guī)劃

　　項目規(guī)劃是綜合規(guī)劃，內(nèi)容包括土地利用規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃、標識規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導入規(guī)劃等，既要符合上位規(guī)劃又要符合相關(guān)政策要求，還要融入在地文化內(nèi)涵，政府各部門審查會比較嚴格，通過后一般均能夠達到合法合規(guī)要求，但是否能夠可持續(xù)經(jīng)營下去，只能由平臺公司自行考量并承擔責任，所以平臺公司要把可落地運營作為首要條件來決定項目是否實施。運營前置是解決這個問題的好辦法。

　　運營前置不僅是一種理念，更是一種實踐方法。它強調(diào)讓運營團隊在項目立項后全面介入主導項目建設(shè)到后期運營的全鏈條工作，將業(yè)態(tài)布局作為前提，在項目的策劃、規(guī)劃、設(shè)計階段統(tǒng)籌考慮。這有利于運營團隊從項目初期就參與決策，對結(jié)果負責，從而提升項目的整體效果和可持續(xù)性?。

　　目前運營團隊稀少且良莠不齊，這符合一個剛剛興起的行業(yè)特點。在此客觀條件下，如何找到符合項目發(fā)展需求，且值得平臺公司信賴的運營團隊，是解開所有困難的“金鑰匙”。

　　選擇運營團隊的主要標準應該是“既聽其說又看其做；既看其過去做又看其未來做”。聽其說，就是要看它的運營思路；看其過去做，就是看它的業(yè)績；看其未來做，就是要看它本項目在做運營的同時，能不能參與投資，即考驗它對本項目持續(xù)看好的決心。只有這樣，才能在現(xiàn)實客觀條件下，通過利益捆綁的經(jīng)濟手段，和方案審查業(yè)績審查的理論技術(shù)手段相結(jié)合的方式，找到適合自己的運營商合作伙伴。

位于四川省資中縣的羅泉古鎮(zhèn)運營規(guī)劃

　　五、  以多方參與為手段實施開發(fā)建設(shè)

　　習近平指出：“國有企業(yè)是壯大國家綜合實力、保障人民共同利益的重要力量，必須理直氣壯做強做優(yōu)做大，不斷增強活力、影響力、抗風險能力，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值”。平臺公司要以黨建為引領(lǐng)，鼓勵社會資本參與項目開發(fā)建設(shè)。可以直接采用與其他性質(zhì)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、經(jīng)營權(quán)合作，也可以間接采用基金引領(lǐng)、投資優(yōu)惠、資源使用權(quán)置換等多種合作方式形成社會合力，共同建設(shè)共同享有共同使用共同消費本項目，間接驗證項目的可行性的同時，化解投資風險共享投資成果，實現(xiàn)社會價值。

位于江蘇省連云港市贛榆區(qū)塔山鎮(zhèn)的徐福康養(yǎng)小鎮(zhèn)

　　六、  以年度綜合指標考核結(jié)果為依據(jù)促進運營

　　項目落地后具有長期性，短則幾十年長則不可思量。客觀講，平臺公司應該擁有自己的運營團隊，實現(xiàn)全業(yè)務控制，也可同時運營N個投資項目，攤薄運營成本。現(xiàn)實中，平臺公司大多采用運營外包的委托方式，或與心儀運營商合資組建運營公司方式實施項目運營工作。無論采用何種方式，確保短期的運營符合長期的項目發(fā)展需要，是平臺公司需要破解的問題。

　　將年度綜合指標考核內(nèi)容寫入外包合同或合資公司章程，明確完成指標全額付費或?qū)崿F(xiàn)分紅；未完成指標降低付費或不得分紅；連續(xù)N年未完成指標，解除合同關(guān)系或運營方零價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出等條款，都是約束運營團隊恪盡職守，不斷推陳出新持續(xù)改善和加強運營工作的有效措施。

位于北京市平谷區(qū)直羅營鎮(zhèn)的核桃洼村

　　七、  以開放心態(tài)持續(xù)保障運營創(chuàng)新投入

　　項目投運后的長期性，社會不斷加快變化節(jié)奏的現(xiàn)實殘酷性，均對項目運營工作中遇到的風險進行控制提出了挑戰(zhàn)。項目運營風險包括市場變化風險、政策變化風險、突發(fā)事件風險、自然災害風險等。相比較而言，市場變化風險是經(jīng)常性的，需要運營團隊在日常工作中持續(xù)應對，平臺公司對其創(chuàng)新應對能力的評價也是難以客觀的，即“沒有最好只有更好”。

　　這個問題的解決，需要投運雙方以誠信為本，坦誠相對。特別是平臺公司方面，對運營團隊提出的創(chuàng)新投入、更新投入預算與方案要持平和理性態(tài)度對待，不能先入為主的排斥，一定要以全力支持的行動給與運營團隊持續(xù)改善運營，包括引入新業(yè)態(tài)、采用新技術(shù)新手段等，總之，雙方要形成合力，以開放的心態(tài)多做有益于項目持續(xù)經(jīng)營的事情，不做不利于合作的事情。

位于黑龍江省海林市橫道河子鎮(zhèn)的俄羅斯風情小鎮(zhèn)

　　綜上，一個農(nóng)文旅項目的從無到有，是一個集多方智慧與優(yōu)勢共同協(xié)作完成的系統(tǒng)工程，本文受篇幅所限無法一次詳盡，期望能為實際工作中的同行提供啟發(fā)與參考。

　　中景恒基投資集團致力成為中國受人尊敬的城鄉(xiāng)運營商，愿與大家攜手共同努力，為人民實現(xiàn)現(xiàn)代化的美好生活而努力奮斗！

　　中景恒基投資集團，以城市運營和鄉(xiāng)村振興為核心業(yè)務，秉持誠信、創(chuàng)新、競合、進取的新發(fā)展理念，強化統(tǒng)籌意識、放遠戰(zhàn)略眼光、踐行社會責任。

　　本文作者為中景恒基投資集團總裁助理趙立新，高級會計師，農(nóng)文旅結(jié)合項目從業(yè)十余年，具有豐富的落地實戰(zhàn)經(jīng)驗。

　　文中插圖均為集團考察或建設(shè)、運營的項目，歡迎有意攜手共進的社會各界人士、企業(yè)與我集團聯(lián)系。