（中國建設(shè)報(bào)-中國房企報(bào)道 記者 肖正華） 面對(duì)勢(shì)在必行的轉(zhuǎn)型升級(jí)，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商成功轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商的中景恒基正以四川眉山市現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（A區(qū)）項(xiàng)目為典型實(shí)踐樣本，憑借“城市研究、城市金融、城市產(chǎn)業(yè)、城市營造、城市服務(wù)”5大相互支撐的業(yè)務(wù)鏈優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化運(yùn)用市場(chǎng)化手段整合各種資源，積累更多的城市配套設(shè)施、城市交通等有形資產(chǎn)，并根據(jù)每一座城市的資源特色，因地制宜培育和發(fā)展適合當(dāng)?shù)貙?shí)際需要的特色產(chǎn)業(yè)集群，探索閉合型城市運(yùn)營發(fā)展新模式。

　　“隨著我國城市化水平的提高，農(nóng)村人口不斷向城市聚集，無論是城市數(shù)量還是城市規(guī)模都在進(jìn)一步擴(kuò)大。21世紀(jì)是城市的世紀(jì)，是全球展開城市資源優(yōu)化、整合運(yùn)營的世紀(jì)。在新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中，如何通過城市運(yùn)營取得城市資源的增值和城市發(fā)展效益的最大化是擺在我們面前的重大課題，同時(shí)也為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助自身的資源優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了新的市場(chǎng)機(jī)遇。”8月26日，中景恒基投資集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中景恒基”）董事長(zhǎng)肖厚忠接受中國建設(shè)報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)表示。

　　2001年，剛成立的中景恒基還只是中國建筑工程總公司旗下一家從事房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的普通企業(yè)，通過2007年改制和2012年確定以城市運(yùn)營為主要業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，經(jīng)過短短4年來的探索實(shí)踐，現(xiàn)已轉(zhuǎn)型為以資源整合、金融投資、運(yùn)營管理、產(chǎn)業(yè)培育等創(chuàng)新服務(wù)于一體的城市運(yùn)營商，并形成了“城市研究、城市金融、城市產(chǎn)業(yè)、城市營造、城市服務(wù)” 5大相互支撐的業(yè)務(wù)發(fā)展板塊。

　　“與基礎(chǔ)設(shè)施型城市運(yùn)營商(如公建設(shè)施開發(fā)商)、居住建設(shè)型城市運(yùn)營商(郊區(qū)化開發(fā)商)不同，我們的發(fā)展目標(biāo)是資源整合型城市運(yùn)營商，在城市運(yùn)營的內(nèi)涵和外延上都有很大的突破和超越，跟四川、安徽、湖北、江蘇、河北等地方政府簽署的也多半是以城市產(chǎn)業(yè)鏈打造為核心的‘一攬子’城市運(yùn)營服務(wù)協(xié)議。”肖厚忠表示。

轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商是必然選擇

　　據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年我國城市化率將達(dá)到65%，這就意味著每年平均至少有近2000萬農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝凇Ｔ絹碓蕉嗟娜擞赊r(nóng)村走進(jìn)城市、由“農(nóng)民”變身“市民”，如何加快進(jìn)行城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步擴(kuò)大就業(yè)空間，成為實(shí)現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。在此背景下，近年來轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營商”也越來越受社會(huì)各界的關(guān)注，適應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)、轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營商”也由此成為諸多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同選擇。

　　那么，究竟什么才是真正意義上的城市運(yùn)營商？業(yè)內(nèi)比較全面的定義是那些自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。

　　“新形勢(shì)下，‘城市運(yùn)營商’的出現(xiàn)，可以說妥善解決了政府和市場(chǎng)兩方面的問題。它既以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，又注意兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益，并以此帶動(dòng)了城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)了中國城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。從某種意義上可以說，正是因?yàn)椤鞘羞\(yùn)營商’的崛起，才標(biāo)志著我國的城市發(fā)展事業(yè)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)代。”肖厚忠表示。

　　在先后針對(duì)20多個(gè)典型城市進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研之后，積極主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型的中景恒基發(fā)現(xiàn)：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化背景下，大多數(shù)地方政府在尋求戰(zhàn)略合作的過程中已不再是之前那樣簡(jiǎn)單的招商引資，更多需要“智庫、金融、產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體。”即：戰(zhàn)略合作伙伴最好能為當(dāng)?shù)氐某鞘屑皡^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供整體咨詢研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、金融投資、產(chǎn)業(yè)培育、招商運(yùn)營等“一體化”服務(wù)。        

　　“‘政府主導(dǎo)、讓市場(chǎng)和企業(yè)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，從而創(chuàng)造更多、更大的價(jià)值。’這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走向成熟的標(biāo)志，也是近年來我國在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中不斷強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化改革的根本目的所在。經(jīng)過多年來的開發(fā)建設(shè)實(shí)踐和一系列市場(chǎng)調(diào)研，我們明顯感覺到政府思維和市場(chǎng)形勢(shì)早已發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，正是基于這些變化，才及早將中景恒基從傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商，這是企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)、加快轉(zhuǎn)型升級(jí)以求實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。” 肖厚忠表示。

產(chǎn)業(yè)培育是城市運(yùn)營的核心

　　與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商思維方式不同，作為城市綜合功能的提供者，在開發(fā)定位上，城市運(yùn)營商得實(shí)現(xiàn)由單一項(xiàng)目的市場(chǎng)定位到城市區(qū)域功能選擇定位的轉(zhuǎn)變，所從事的經(jīng)營活動(dòng)也必須從常規(guī)的地產(chǎn)向城市層面延伸，將地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合。

　　“城市運(yùn)營商是各種資源的整合者，由居住空間的提供者到城市公共生活空間的提供者，進(jìn)而發(fā)展到對(duì)城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的植入是城市運(yùn)營的最終目的，只有這樣才能真正帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市居民的就業(yè)。因此，城市運(yùn)營商所承擔(dān)的各種功能和責(zé)任也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過業(yè)務(wù)單一的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商。”肖厚忠還進(jìn)一步表示，在城市運(yùn)營問題上，產(chǎn)業(yè)培育始終是核心，也是檢驗(yàn)一個(gè)城市運(yùn)營商實(shí)力強(qiáng)弱的關(guān)鍵。

　　正是因?yàn)樵诋a(chǎn)業(yè)培育方面的綜合實(shí)力，經(jīng)過前期1年半時(shí)間的調(diào)研、談判、投標(biāo)，2014年10月30日，中景恒基從20家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，成為四川省眉山市眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（A區(qū)）唯一整體戰(zhàn)略投資企業(yè)。公開資料顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積8.2平方公里，首期建筑核心區(qū)占地2.2平方公里，總投資不低于150億元，總建筑面積不低于200萬平方米，建設(shè)運(yùn)營周期12年。

　　在具體運(yùn)作模式上，眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（A區(qū)）項(xiàng)目由眉山市政府負(fù)責(zé)規(guī)劃審定、產(chǎn)業(yè)審查、政策配套、政務(wù)服務(wù)，中景恒基則負(fù)責(zé)投資保障、人才支撐、產(chǎn)業(yè)培育以及各個(gè)周期的市場(chǎng)化運(yùn)作，雙方一起成立了項(xiàng)目公司，由眉山市政府控股30%，中景恒基控股70%。在堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、封閉運(yùn)行、自求平衡”的合作原則下，該項(xiàng)目在國內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了從一級(jí)開發(fā)到二級(jí)運(yùn)營到產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及后期運(yùn)營管理“一攬子”整體打包協(xié)議的簽署及全程服務(wù)的落地，并相繼實(shí)現(xiàn)了政策制度、運(yùn)營體制、產(chǎn)城融合等領(lǐng)域的綜合創(chuàng)新。

　　“城市運(yùn)營商是政府與市場(chǎng)之間必不可少的橋梁，承政府之上，啟發(fā)展商之下。以眉山現(xiàn)代工業(yè)新城總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（A區(qū)）項(xiàng)目為典型城市運(yùn)營實(shí)踐樣本，憑借‘城市研究、城市金融、城市產(chǎn)業(yè)、城市營造、城市服務(wù)’ 5大相互支撐的業(yè)務(wù)鏈優(yōu)勢(shì)，中景恒基正進(jìn)一步強(qiáng)化運(yùn)用市場(chǎng)手段整合各種資源，積累更多的城市配套設(shè)施、城市交通等有形資產(chǎn)，同時(shí)根據(jù)每座城市的資源特色，培育和發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群，建立閉合型商業(yè)運(yùn)營模式，進(jìn)而為每一個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。”肖厚忠表示。